Imóveis de luxo de SP começam a chegar a novos bairros; veja quais

Escassez de terrenos impulsiona expansão do luxo para outros bairros, mas há desafios na criação de novos redutos luxuosos; entenda motivos

Os imóveis de luxo da cidade de São Paulo se concentram historicamente em poucos bairros, como Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Olímpia. De acordo com levantamento da consultoria de inteligência de dados Brain feito a pedido do Estadão, os imóveis de luxo ganham espaço agora em locais como Vila Nova Conceição, Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Brooklin, Campo Belo, Vila Clementino, Tatuapé e Santana (veja mapa anexo).

O motivo da oferta de luxo em novos espaços é a escassez de terrenos nos bairros mais tradicionais da capital paulista e a demanda por esse perfil de imóveis em outras áreas — normalmente, próximas aos eixos comerciais mais importantes. De olho nisso, Cyrela, SKR, Trisul e Marquise têm projetos para atender a esse público, com preços que superam R$ 10 milhões, e há público interessado.

Para o CEO da Brain, Fabio Tadeu Araújo, o cliente que compra imóveis de luxo tende a preferir se concentrar nos bairros mais tradicionais da cidade, o que leva as incorporadoras a criar seu projetos mais luxuosos nessas regiões.

Ele explica que esses bairros vão crescendo para os vizinhos pouco a pouco e que não basta lançar um projeto de luxo em um bairro que não tenha ainda apartamentos do mesmo nível.

“Muitas vezes, o desafio de colocar um produto superior àquilo que está no seu entorno, que destoa da região, é que as pessoas com alto poder aquisitivo têm mais dificuldade de aceitar um produto tão bom naquela determinada área”, afirma.

O crescimento para bairro vizinho pode ser observado na Vila Nova Conceição, que mais tem novos apartamentos vendidos acima de R$ 6 milhões em 2024, entre os novos lançamentos.

A região próxima ao tradicional bairro de alta renda Itaim Bibi, segundo com mais novos imóveis nesse nível de preço, tem projetos como o ParkView, da construtora Marquise. As unidades foram vendidas, em média, a R$ 6,6 milhões e oferecem um diferencial importante para atrair o consumidor de luxo: vista livre para o Parque do Ibirapuera.

“Na Vila Nova Conceição, escolhemos um terreno com olhar para o parque, que é a ‘praia do paulistano’”, afirma a diretora da Marquise Incorporações, Andrea Coelho. O projeto conta com plantas 175 metros quadrados (m²), área comum de 1 mil m² com equipamentos de ponta, piscina no rooftop do prédio corporativo — anexo ao residencial — e a fachada é assinada pelo estúdio aflalo/gasperini, com vigas metálicas singulares. O empreendimento foi feito em colaboração com a Porsche Consulting, consultoria de gestão subsidiária da fabricante de carros esportivos.

Empreendimento ParkView, da Marquise, na Vila Nova Conceição, tem vista para o Parque do Ibirapuera Foto: Divulgação/Marquise

A empresa foi fundada em 1974, no Ceará, e é conhecida no nordeste do País por fazer projetos com vista para o mar. Em São Paulo, a companhia, que faturou R$ 2,4 bilhões em 2024, criou o ParkView e o 319 Padre João Manuel, nos Jardins. A Marquise também prepara um projeto em Perdizes, mas ainda sem previsão de lançamento.

Também aproveitando da valorização imobiliária gerada pelo Itaim Bibi, a Cyrela tem um dos seus principais projetos no Jardim Guedala, próximo ao Jockey Club.

O Vista Cyrela Furnished by Armani/Casa é um projeto imobiliário de luxo desenvolvido em parceria entre a Cyrela e a J. Safra Properties. O empreendimento tem colaboração com a grife Armani/Casa, que traz mobiliário de luxo da marca italiana para as áreas comuns do empreendimento. O projeto consiste em duas torres residenciais, com 206 metros de altura cada.

Em Pinheiros, os apartamentos de luxo se multiplicaram nos últimos anos. A valorização da região ocorreu devido ao desenvolvimento de comércios, bares e restaurantes que chegaram na última década por ali — em grande parte, devido ao metrô da Linha 4-Amarela. Além disso, a proximidade aos eixos comerciais da Faria Lima e da Avenida Paulista são fatores determinantes para o bairro ter se tornado sonho de consumo de uma parte dos moradores da capital paulista.

De olho nisso, a Stan passou a atuar no bairro, concentrando a grande maioria dos seus projetos. A diretora de marketing da Stan, Sandra Germanos, conta que outro ponto que tem trazido clientes para imóveis de luxo no bairro é a revisão do zoneamento da Avenida Rebouças, que passou a permitir a criação de edifícios comerciais. Um deles, como informou o Estadão/Broadcast, foi alugado integralmente para a Amazon.

Na rua dos Pinheiros, a empresa já lançou dos projetos. No P-11, os apartamentos com 142 m² são vendidos entre R$ 10 milhões e R$ 15 milhões. No Bioarq, os apartamentos com de 70 a 95 m² também são vendidos a cifras milionárias. Em ambos os casos, a localização é um fator chave para conquistar o consumidor de alta renda.

“Luxo é morar perto do seu trabalho, perto do transporte, perto do parque, perto do seu clube ou perto da escola dos seus filhos”, afirma Sandra.

Nos Jardins, a empresa também fez o o Pierino, com design do arquiteto Marcio Kogan e Studio MK27, que fica a menos de 1 km de distância do Clube Paulistano, trajeto que pode ser percorrido a pé em pouco mais de 10 minutos.

Edifício Pierino, em São Paulo, tem apartamentos de 400 m² Foto: Divulgação/Stan

O preço médio do m² dos apartamentos do edifício é de R$ 50 mil, e os imóveis têm mais de 400 m². Para garantir a vista para a área estritamente residencial dos Jardins, a empresa fez a compra do potencial construtivo de terrenos próximos, garantindo assim que empreendimentos futuros não obstruam o horizonte.

Outro projeto da empresa é o Praça Henrique Monteiro, localizado a 2,5 km do Clube Pinheiros, próximo ao Clube Hebraica. Quase pronto, hoje os apartamentos do edifício já valem quase 100% mais do que há três anos, quando começaram as vendas. As plantas vão de estúdios a apartamentos de 232 m².

Na SKR, construtora da qual a Cyrela é sócia desde 2007, os projetos de luxo estão concentrados em bairros nobres como Jardins, Moema, Pinheiros, Vila Madalena, Perdizes e Higienópolis. Um dos mais recentes é o AYYA Jardins, que tem apenas 19 unidades, com plantas de 288 a 295 m² e uma cobertura duplex de 484 m².

Já em Moema, a SKR conta com o empreendimento chamado EMIIE Moema, com apartamentos de 161m² e cobertura triplex de 370m². O projeto foi concebido com com vista de 180°, ventilação cruzada, plantas que não se tocam para dar a impressão de apartamentos únicos por andar. O projeto tem lazer elevado em dois níveis com piscina, terraço gourmet, solarium e espaço fitness, entre outros.

Edifício EMIIE Moema é projeto de luxo da SKR Foto: Divulgação/SKR

O chefe de operações da SKR, Rodrigo Putinato, conta que a companhia busca diferenciais que sejam difíceis de replicar, como a própria localização ou aspectos únicos da planta e do projeto.

“Acertar a planta não é simples, porque esse público de alto luxo é exigente. Em uma de 300 m², ele tem quatro suítes, mas pode querer banheiro ‘senhor e senhora’, uma área de home office no prédio. Com a nossa planta, os apartamentos recebem ar e luz de três lados. Isso é super raro e os clientes veem isso”, afirma Putinato.

Na Eztec, os projetos destinados ao consumidor de luxo, feitos em parceria com a tradicional construtora Lindenberg, ficam em Moema e na Chácara Santo Antônio. O projeto Alto das Nações está sendo construído no mesmo complexo corporativo que abrigará a torre corporativa mais alta de São Paulo, feita pela WTorre junto ao Carrefour.

Empreendimento Alto das Nações é resultado de parceria entre a Lindenberg e a EZtec Foto: Divulgação/Lindenberg

O superintendente executivo de Incorporação da Eztec, Tellio Totaro Jr., afirma que o projeto tem atraído diferentes públicos e se tornou um polo de luxo.

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“Os consumidores são investidores, pessoas que trabalham na região ou simplesmente gostam do bairro. O complexo acabou se tornando uma ilha de alto padrão. Participamos de outro na região que também virou uma ilha de alto padrão, que é o Parque da Cidade, entregue há alguns anos”, diz Totaro Jr..

A empresa também atua no Paraíso com projetos de alto padrão, vendidos a R$ 2,5 milhões por unidade, atuando portanto numa faixa de preço de R$ 20 mil a R$ 27 mil por metro quadrado. Segundo o executivo, assim como em outras áreas, o Paraíso atrai o consumidor de maior poder aquisitivo por estar próximo ao Parque do Ibirapuera.

O que o consumidor de luxo deseja

Além de um CEP nobre, o consumidor de alta renda que compra imóveis de luxo valoriza alguns fatores nos condomínios, como sistemas de segurança, projetos de design refinado, áreas de lazer de alto nível, academias com equipamentos de marcas como Technogym e Lifefitness, gerador com capacidade para ter energia para todos os apartamentos e moradias que passem sensação de exclusividade — o que reduz a quantidade típica de apartamentos em prédios de luxo.

O CEO da J-VM Arquitetos Incorporadores, Josué Lucianelli Jr., que faz projetos para esse perfil de público nos Jardins, no Itaim Bibi e na Vila Nova Conceição, conta que a preocupação com segurança tem aumentado e os projetos imobiliário estão se adaptando para atender à demanda.

“Portaria blindada já é um item básico. A gente está fazendo, por exemplo, uma eclusa blindada. Se chegar alguém armado e você estiver esperando por um Uber, você fica tranquilo porque não é só a portaria que é blindada, a eclusa também é”, afirma.

Lucianelli Jr. diz também que o público de alta renda não quer pagar uma taxa condominial alta, mas não quer prédios com 150 unidades para baratear esse custo. “Eles querem um intermediário entre custo benefício e tranquilidade”, afirma.

Escassez de terrenos

A falta de terrenos é um problema para as construtoras nos segmentos de luxo e alto padrão. A falta de terrenos disponíveis leva as empresas a fazer compras à vista de uma grande quantidade de propriedades, chegando a 20 ou 30.

Outro fator que leva a uma dificuldade de compor terrenos é que a negociação com os proprietários é uma a uma. Na prática, é comum demorar de dois a três anos para comprar toda a área desejada e iniciar um novo projeto.

Buscando oportunidades deixadas pelo mercado imobiliário, a incorporadora Bioma tem criado projetos em terrenos menores, que não atraíram as gigantes do setor. As áreas dos projetos da empresa podem ter 500 ou 900 m².

Projetos da Bioma em terrenos pequenos de bairros nomes seguem conceito de casas suspensas Foto: Divulgação/Bioma

Os apartamentos, sempre em bairros nobres, como Pinheiros, Perdizes e Vila Madalena, seguem um conceito que a empresa chamada de casa vertical, uma vez que são concebidos com aspectos de casas, contando com ventilação cruzada.

A companhia atua com escritórios de arquitetura de prestígio, como a Perkins&Will, para chegar ao consumidor de alto padrão.

“Sempre tem, mesmo nos bairros mais luxuosos de todos, ao menos, uma ou duas casas que acabaram sobrando num quarteirão. São aquelas que não entraram na composição de nenhum empreendimento grande e sobraram”, afirma o fundador da Bioma Inc, Marcelo Yazaki.

O executivo diz ainda que o público de alta renda tende a se concentrar em poucos bairros da cidade por razões como status e o desejo de morar perto da família, o que leva parte dessas pessoas para os Jardins e ao entorno do parque do Ibirapuera.

Por Lucas Agrela
10/05/2025 | 09h00